深交所 深证上[2022]675号 2022-07-15
各市场参与人：
为了贯彻落实《中国证监会办公厅 国家发展改革委办公厅关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（证监办发〔2022〕53号）要求，推动保障性租赁住房公开募集基础设施证券投资基金业务规范发展，保护投资者合法权益，本所制定了《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》，现予以发布，自发布之日起施行。
特此通知
附件：1．深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）
2．《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》起草说明
深圳证券交易所
2022年7月15日
附件 1
深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）
第一章 总则
第一条 为了规范保障性租赁住房公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）业务，保护投资者合法权益，深圳证券交易所（以下简称本所）根据《中华人民共和国证券法》《中华人民共和国证券投资基金法》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《中国证监会办公厅国家发展改革委办公厅关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（以下简称《通知》）等法律、行政法规、部门规章和规范性文件（以下统称法律法规），以及本所《公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》（以下简称《基础设施基金业务办法》）等业务规则，制定本指引。
第二条 保障性租赁住房基础设施基金在本所的上市申请、保障性租赁住房基础设施资产支持证券在本所的挂牌条件确认申请以及相关存续期管理等事宜，适用本指引。
第三条 保障性租赁住房基础设施基金份额在本所上市交易、保障性租赁住房基础设施资产支持证券在本所挂牌转让，不表明本所对该产品的投资风险或者收益等作出判断或者保证。投资者应当自行判断和承担保障性租赁住房基础设施基金、保障性租赁住房基础设施资产支持证券的投资风险。
第四条 本指引未尽事宜，依照中国证监会有关规定和本所业务规则执行。
第二章 业务参与机构与基础设施项目
第五条 原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。鼓励专业化、规模化的住房租赁企业开展保障性租赁住房基础设施基金试点。
原始权益人不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或者变相规避房地产调控要求。
第六条 原始权益人控股股东或者其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人应当在资产、业务、财务、人员和机构等方面与商品住宅和商业地产开发业务有效隔离，保持相对独立。
第七条 基础设施项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目，配租对象、租金标准等符合相关政策要求。
第八条 基础设施项目运营时间原则上不低于三年。对于出租率较高、已能够实现长期稳定收益的项目，在满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可适当降低运营时间要求。
第三章 回收资金使用与监管
第九条 原始权益人通过转让保障性租赁住房项目取得的净回收资金，应当按照《通知》要求优先用于保障性租赁住房项目建设，确无可投资的保障性租赁住房项目的，可以用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。
第十条 原始权益人应当对回收资金用途作出承诺。因特殊原因导致已承诺的回收资金投资计划无法正常执行的，原始权益人应当及时向本所报告相关情况和应对措施。确需变更回收资金用途的，原始权益人应当向本所提交回收资金投向变更报告，基金管理人应当披露临时报告。
第十一条 原始权益人控股股东、实际控制人不得以任何方式挪用回收资金，并承诺监督原始权益人遵照规定使用回收资金。
第十二条 原始权益人应当每季度末向本所报告回收资金使用情况。
基金管理人应当完善相关业务制度，并将回收资金使用等有关情况在定期报告和临时报告中进行披露。
第十三条 原始权益人控股股东或者其关联方的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人应当建立并落实回收资金管理制度，实行严格闭环管理，确保净回收资金用于新的基础设施补短板重点领域项目建设，切实防范回收资金流入商品住宅或商业地产开发领域。
原始权益人的回收资金管理制度应当明确设立专项管理账户，对回收资金进行存储、使用、变更、监管，并明确规定回收资金使用的申请、审批权限、决策程序、风险控制措施，以及回收资金使用的信息披露程序等。
回收资金投资的新项目通过原始权益人子公司或者其他关联方实施的，该子公司或者其他关联方也应当遵守原始权益人相关回收资金管理制度。
第十四条 原始权益人控股股东或者其关联方的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人、基金管理人、资产支持证券管理人、回收资金的存放银行等应当共同签订资金监管协议明确各自监督职责，不得违规变更回收资金用途。
第四章 运营管理与信息披露
第十五条 基金管理人和运营管理机构应当按照国家关于保障性租赁住房的政策要求和市场特点，制定适宜的运营管理机制，提高运营效率，提升服务水平，促进保障性租赁住房领域运营管理专业化。
第十六条 保障性租赁住房基础设施基金的招募说明书除按照法律法规、本所业务规则要求披露相关信息外，还应当披露下列信息：
（一）原始权益人的股权结构、业务开展情况、在建和拟建的保障性租赁住房项目，以及在资产、业务、财务、人员和机构等方面的独立性情况等。
（二）基础设施项目权属情况、土地性质及取得方式、保障性租赁住房认定依据、运营合规性、历史运营数据，以及所在地区保障性租赁住房供需情况、运营模式、配租和租金管理制度等。
（三）原始权益人对回收资金用途作出的承诺、回收资金管理制度（如有），以及回收资金拟投项目建设主体、总投资额、投资缺口、建设内容和建设进展等。
第五章 附则
第十七条 除保障性租赁住房外的其他试点行业基础设施基金原始权益人控股股东或者其关联方涉及商品住宅和商业地产开发业务的，回收资金管理等相关要求参照本指引执行。
第十八条 原始权益人及其控股股东、实际控制人与关联方，以及基金管理人、资产支持证券管理人等相关主体及其人员违反本指引或者其所作出承诺的，本所按照《基础设施基金业务办法》等相关规定对其采取自律监管措施或者纪律处分。
第十九条 本指引由本所负责解释。
第二十条 本指引自发布之日起施行。
附件 2
《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》起草说明
一、制定背景
为了贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房，进一步盘活存量资产、扩大有效投资的决策部署，规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称基础设施REITs）有关工作，深圳证券交易所（以下简称本所）根据《中国证监会办公厅国家发展改革委办公厅关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（以下简称《保障性租赁住房REITs通知》）要求，制定了《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》（以下简称《保障性租赁住房REITs指引》）。
二、主要内容
《保障性租赁住房REITs指引》共计5章20条，分为总则、业务参与机构与基础设施项目、回收资金使用与监管、运营管理与信息披露、附则。主要内容如下：
（一）细化业务参与机构与基础设施项目准入要求
严格落实国家房地产调控政策，在《保障性租赁住房REITs通知》明确保障性租赁住房基础设施REITs原始权益人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人基础上，进一步明确原始权益人控股股东或者其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发情形下的业务隔离要求。
贯彻落实《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）要求，加强对在强化民生保障方面发挥重要作用项目的支持力度，明确对于出租率较高、已能够实现长期稳定收益的保障性租赁住房项目，在满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可适当降低三年运营年限要求。
（二）明确回收资金使用的报告与披露义务
为促进保障性租赁住房领域投融资良性循环，明确原始权益人通过转让保障性租赁住房项目取得的净回收资金，应当按照《保障性租赁住房REITs通知》要求优先用于保障性租赁住房项目建设，确无可投资的保障性租赁住房项目的，可以用于其他基础设施补短板重点领域项目建设，且原始权益人应当按季报告回收资金使用情况，基金管理人应当在定期报告和临时报告中披露回收资金使用情况。
同时，明确因特殊原因导致回收资金投资计划无法正常执行的，原始权益人应当及时向本所报告相关情况和应对措施；确需变更回收资金用途的，原始权益人应当向本所提交回收资金投向变更报告，基金管理人应当披露临时报告。
为防范回收资金流入商品住宅或商业地产开发领域，对于原始权益人控股股东或者其关联方的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，要求原始权益人建立并落实回收资金管理制度，对回收资金实行严格闭环管理。
（三）明确运营管理与信息披露要求
运营管理方面，要求基金管理人和运营管理机构按照国家有关保障性租赁住房相关政策制定适宜的运营管理机制，提高运营效率，促进保障性租赁住房领域运营管理专业化。
信息披露方面，针对保障性租赁住房基础设施REITs特征，明确招募说明书除常规披露事项外，还应当披露保障性租赁住房认定依据、原始权益人业务独立性情况、回收资金用途承诺和使用安排等信息。